Clausules en termijnen in huurcontracten

Belangrijk bij het afsluiten van een huurcontract is het te kijken voor wat voor duur het contract is afgesloten . Een huurcontract kan voor onbepaalde tijd zijn of alleen voor een bepaalde periode. Als het niet anders in het contract staat vermeld, kunnen huurders geheel onafhankelijk van de tijd die ze in de woning wonen het contract met een termijn van drie maanden opzeggen.

Huurcontracten voor een bepaalde periode hebben een van tevoren bepaalde looptijd, waarbinnen beide partijen het contract niet kunnen opzeggen. Slechts als één van beide partijen zich anders gedraagt dan in het contract vastgelegd, mag het contract per direct beëndigd worden. In het tijdsgebonden huurcontract moet altijd vermeld worden waarom dit contract alleen voor een bepaalde periode geldt (bijvoorbeeld renovering van de woning of verhuizing van de verhuurder). Als de reden voor het beperkt actief zijn van het contract niet genoemd wordt, geldt het contract automatisch voor onbepaalde duur.

Tegenwoordig worden er meer en meer clausules in contracten ingebouwd. Daarmee verplicht de huurder zich vaak voor bepaalde tijd in de woning of kamer te blijven wonen. Een individuele afspraak tussen huurder en verhuurder kan ervoor zorgen dat het de huurder niet toegestaan is het contract op te zeggen voor een periode van vijf jaar (Bundesgerichtshof (BGH) VIII ZR 81/03). Het recht van huurder en verhuurder op het opzeggen van het contract kan effectief uitgesloten worden (BGH VIII ZR 2/04; 379/03 und 294/03), deze afschaffing van het recht op opzeggen kan echter maximaal voor een periode van vier jaar gelden (BGH VIII ZR 27/04).

Een zogenaamd Staffel- of Indexcontract is mogelijk. Dit betekent dat contractueel vastgelegd is hoeveel de huur per jaar zal gaan stijgen. Echter, bij Staffelcontracten is het niet mogelijk de huurder voor meer dan vier jaar van zijn recht op opzeggen te onthouden (zie VII ZR 81/03) (BGH VIII ZR 257/04). Sinds de huurwet van 2001 waren eenvoudig geformuleerde tijdsgebonden huurcontracten (de duur van dit contract is van x tot y) ongeldig. Een nieuwe wet in 2005 maakt de boven vermelde principes mogelijk, waardoor een eenvoudig contract eigenlijk weer mogelijk is.

Voor huurders die niet precies weten hoe lang ze ergens willen blijven wonen, zijn tijdsgebonden contracten nadelig. Voor huurders die voor langere tijd in een bepaalde woning willen blijven wonen kunnen een tijdgebonden contract en een beperking op het recht op opzeggen echter van voordeel zijn. Gedurende deze tijd kan de verhuurder dan niet plotseling zijn eigen woning betrekken, een groot voordeel bij particulier verhuurders. Dat is bij een contract voor onbepaalde duur (met een termijn van drie tot negen maanden, afhankelijk van de tijd waarin de huurder in de woning woont) wel mogelijk.