Huurverhoging of -verlaging
Het kan zijn dat tijdens de huurperiode de huur verhoogd of verlaagd wordt. huurverlaging is bijvoorbeeld mogelijk als de staat van de woning verslechtert of als de huurder zich niet houdt aan zijn plichten. Huurverhoging komt vaker voor en heeft te maken met inflatie en een eventuele verbetering van de staat van de woning. Omtrent een huurverhoging gelden heel precieze regels.
Huurverlaging
Als er gedurende de huurverbinding gebreken aan de woning optreden of als zich van tevoren opgegeven eigenschappen van de woning als onwaar bewijzen, bijvoorbeeld het woonopppervlak in vierkante meters, heeft de huurder het recht, de huur te korten.
Is de woning meer dan 10% minder groot (in vierkante meters) dan aangegeven, dan is dat een gebrek. De huurder heeft het recht de in het contract vastgelegde huur te korten en de in het verleden te veel betaalde huur terug te vragen (BGH VIII ZR 133/03; 44/03 und 295/03).
Bij de berekening van een huurvermindering moet er van de brutto warme huur uitgegaan worden. Dat is de kale huur plus neven- en onderhoudskosten (BGH VIII ZR 225/03 und 347/04). Ook oudere woningen, al dan niet gerenoveerd, moeten voldoen aan een minimum aan woongemak. Een groot huishoudelijk apparaat, zoals een wasmachine of spoelmachine, moet tegelijkertijd met een klein elektrisch apparaat zoals een stofzuiger gebruikt kunnen worden (BGH VIII ZR 281/03).
Huurverhoging
Het kan zomaar gebeuren dat de huur verhoogd wordt. Als dat gebeurt, is het raadzaam heel precies na te gaan of de huurverhoging klopt. Dat kan, want in de wet is er een speciale bedenktijd van twee maanden voor huurders vastgelegd. Gebruik die, want als er toegestemd wordt is er daarna weinig meer aan de huurverhoging te doen. Op het volgende moet in ieder geval gelet worden.
- Een bericht over huurverhoging moet schriftelijk worden aangeleverd, alsmede een reden voor de verhoging.
- De kale huur mag niet worden verhoogd als dit in de laatste 12 maanden al een keer gebeurd is. Onderhoudskosten en kosten voor modernisering vallen hierbuiten.
- Als er sprake is van meer huurders, moeten zij allemaal bericht krijgen of aangesproken worden.
- De huurverhoging mag niet zo hoog zijn, dat de doorsneewaarde per vierkante meter (ook wel aangeduid als huurspiegel) voor de betreffende regio en vergelijkbare woningen overschreden wordt.
- De huur mag niet verhoogd worden als er daarover een aparte clausule in het verdrag stond of als er een ´Staffelvertrag´, een verdrag waarin de jaarlijkse huurverhoging is vastgelegd, is getekend.
- De kale huur mag met niet meer dan 20% in drie jaar verhoogd worden. Uitgezonder hiervan zijn onderhouds- en nevenkosten.
Als er twijfels over de juistheid van de huurverhoging bestaan, moet de huurder duidelijk maken dat hij/zij de huurverhoging alleen onder voorbehoud goedkeurt en de hogere huur alleen onder voorbehoud betalen. De huurder kan dan in alle rust de juistheid van de huurverhoging nagaan en loopt niet de kans door huurachterstanden eruit te worden gegooid door de verhuurder. Als de huurder weigert de hogere huur te betalen, kunnen er hoge proceskosten ontstaan.
