Speciale gevallen
Het kan zijn dat bepaalde omstandigheden tijdens de huurperiode veranderen en dat dit invloed heeft op de huur. De gehuurde woning gaat bijvoorbeeld in andere handen over, een huurder neemt het huurcontract van een andere huurder over of de gehuurde woning wordt onderverhuurd.
Verkoop
Mensen die een woning die op het moment verhuurd wordt willen verkopen, moeten eerst de huurder de kans geven de woning te kopen. De huurder krijgt een bedenktijd van maximaal dertig dagen voor zijn beslissing de woning al of niet te kopen. Als de verhuurder de woning na deze periode tegen een lagere prijs aanbiedt dan die waarvoor de huurder de woning kon kopen of als de verhuurder de huurder niet goed heeft geïnformeerd over de verkoop, kan de verkoop worden tegengehouden. Degene die de woning koopt neemt automatisch de verplichtingen van de vorige verhuurder over. De nieuwe eigenaar moet de woning tot het einde van de overeengekomen huurperiode verhuren. Als het contract vijf jaar of langer heeft gelopen, mag de verhuurder de overeenkomst met de huurder beëindigen volgens de voorwaarden in het huurcontract.
Subrogatie of overname van het huurcontract (´Subrogación´)
Bij subrogatie wordt een persoon in een contract vervangen door een andere. Zowel de verhuurder als de huurder kunnen wisselen: de nieuwe verhuurder of huurder erft dan als het ware de rechten en plichten van de vorige. Subrogatie van de verhuurder vindt plaats wanneer de huidige verhuurder zijn woning verkoopt of overdraagt aan een andere huurder. De nieuwe verhuurder moet de verplichtingen van de vorige verhuurder overnemen. Subrogatie van de huurder kan in de volgende gevallen plaatsvinden:
- Overlijden van de huurder: Wettelijke partners/echtgenoten of kinderen van de huurder kunnen het huurderschap overnemen. Degene die dat doet moet wel tenminste twee jaar met de overleden huurder hebben samengeleefd
- Scheiding van huurder: een echtgenoot die tenminste twee jaar met de huurder heeft samengeleefd kan zijn plaats in het huurcontract overdragen aan een ander. De verhuurder moet hierover tenminste binnen een periode van twee maanden worden geïnformeerd
Als er in theorie verschillende personen gerechtigd zijn om in het huurcontract opgenomen te worden, heeft de echtgenoot voorrang, gevolgd door een wettelijk erkende partner en eventuele kinderen. Als de ouders van de huurder zeventig jaar of ouder zijn hebben zij voorrang boven alle anderen. Als niemand het recht heeft om de huurder in het huurcontract te vervangen, wordt dit contract automatisch geannuleerd.
Overname van het huurcontract door een derde (´Cesión del arrendamiento´)
Het huurcontract kan worden overgedragen aan een derde als de huurder het ermee eens is dat deze derde persoon alle rechten en plichten van het contract kan overnemen. De vorige huurder wordt dan verwijderd uit het contract en de naam van de nieuwe huurder wordt erin gezet. Het is niet mogelijk een huurcontract over te dragen aan een derde zonder dat de verhuurder daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven.
Onderverhuur (´Subarriendo´)
Als de huurder de woning aan een derde verhuurt, ook als hij dit alleen voor korte tijd bij eigen afwezigheid doet, is dit onderverhuur. De huur die de onderhuurder aan de huurder betaalt mag in geen geval meer zijn dan de huur van de hoofdhuurder. Onderverhuur is alleen voor korte tijd toegestaan en er is schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Als het huurcontract tussen huurder en verhuurder opgezegd wordt, eindigt dat tussen onderhuurder en hoofdhuurder automatisch ook.
